毎月の支出を整理できても、不動産投資の判断はまだ完成しません。
次に必ず押さえるべきなのが、毎年出ていくお金です。
毎年の支出は、毎月の支出より見えにくい分、軽視されがちです。
しかし、実際には収支を大きく左右する要因になります。
月単位では黒字に見えても、
年単位で見ると赤字になる理由の多くは、ここにあります。
固定資産税は必ず発生する
不動産を所有している限り、固定資産税は毎年かかります。
これは逃れられない支出です。
固定資産税は、
物件の評価額に基づいて計算されます。
築年数や地域によって金額は異なりますが、
「思ったより高い」と感じるケースは少なくありません。
重要なのは、
固定資産税は家賃が入らなくても発生するという点です。
空室が続いても、
所有しているだけで税金は請求されます。
都市計画税も合わせて考える
地域によっては、固定資産税に加えて都市計画税もかかります。
こちらも年に一度、まとめて支払うことが多い税金です。
固定資産税だけを見ていると、
実際の税負担を過小評価してしまいます。
毎年出ていくお金を考えるときは、
税金は必ずセットで見る必要があります。
保険料は年単位で支払われることが多い
火災保険や地震保険は、
年単位、または数年分をまとめて支払うことが一般的です。
契約時には安く見えても、
更新時にまとまった金額を請求されると負担に感じます。
保険料は「たまに払うお金」ではありません。
毎年確実に発生するコストです。
そのため、
収支計画では毎年の固定支出として扱う必要があります。
更新費用・契約関連の支出
賃貸経営では、契約更新に伴う費用も発生します。
更新料がある地域では、
入居者が更新するたびに事務手数料などがかかります。
また、管理会社との契約更新や条件変更によって、
費用が発生することもあります。
これらは毎月ではなく、
数年に一度まとめて発生するため、
見落とされやすい支出です。
修繕費は「年平均」で考える
修繕費は突発的な支出に見えますが、
長期で見ると定期的に発生します。
外壁
屋根
設備の交換
これらは毎年同額ではありませんが、
数年単位で必ず発生します。
そのため、
「その年に出なかったから安心」ではなく、
年平均で考える必要があります。
修繕費を毎年の支出として計上していないと、
数年後に一気に収支が崩れます。
税金は利益がなくてもかかる
毎年の支出で特に注意すべきなのが、
税金は利益がなくても発生する可能性がある点です。
帳簿上の利益
現金の残り
この2つは一致しないことがあります。
現金が残っていなくても、
税金は請求されます。
このズレを理解していないと、
「払うお金がない」という状況に陥ります。
毎年の支出は「月に割る」ことで見える
毎年出ていくお金は、
年単位のまま考えると判断を誤ります。
固定資産税
保険料
修繕費
これらを12で割り、
毎月の支出として見直すことで、
実際の負担が見えてきます。
月の収支に落とし込んで初めて、
安全かどうかが判断できます。
毎年の支出を無視するとどうなるか
毎年の支出を考慮せずに物件を選ぶと、
最初の数年は問題なく回っているように見えます。
しかし、
税金の支払い
修繕のタイミング
保険の更新
これらが重なった年に、
一気に資金繰りが苦しくなります。
これは珍しい話ではありません。
毎月・毎年をセットで考える
毎月出ていくお金と、
毎年出ていくお金は切り離せません。
月だけ見て判断すると楽観的になり、
年だけ見て判断すると過剰に慎重になります。
両方を同じ目線で見ることが重要です。
次に考えるべきお金の流れ
毎年出ていくお金まで整理できると、
残るのは「突発的に出ていくお金」です。
設備の故障
大規模修繕
想定外の対応
これらは頻度は低いですが、
一度の金額が大きくなります。