家賃収入が入ってくる仕組みを理解した次に見るべきなのが、毎月ほぼ確実に出ていくお金です。
不動産投資では、入ってくるお金よりも、出ていくお金のほうが安定しています。
家賃は空室や滞納で減ることがありますが、支出は待ってくれません。
この構造を理解しないまま投資判断をすると、黒字のつもりが赤字だった、という事態が起きます。
ここでは、毎月の支出を「現金の動き」という視点で整理します。
ローン返済は最も重い固定支出
不動産投資で毎月出ていくお金の中心は、ローン返済です。
融資を使って物件を購入した場合、返済はほぼ確実に発生します。
ローン返済は、元金と利息に分かれています。
元金は借りたお金を返す部分で、利息は借りていることに対する費用です。
毎月の返済額は、家賃収入が減っても基本的には変わりません。
空室が出ても、返済額はそのままです。
この時点で重要なのは、
「家賃がいくら入るか」ではなく、
**「返済後にいくら残るか」**です。
ローン返済を甘く見積もると、収支計画は簡単に崩れます。
管理費と管理手数料は自動的に引かれる
管理会社を利用する場合、毎月管理手数料が発生します。
これは家賃の一定割合で設定されていることが多く、家賃が入るたびに自動的に差し引かれます。
管理会社は、入居者対応、募集、トラブル処理などを代行します。
その対価として支払うのが管理手数料です。
重要なのは、
この手数料は「節約できる支出」ではないという点です。
管理会社を使わない場合でも、
時間や労力という別のコストが発生します。
どちらを選んでも、
何かしらの形で毎月の負担は生じます。
小さな修繕費が積み重なっていく
毎月必ず発生するとは限りませんが、
修繕費は定期的に発生します。
設備の不具合
共用部分の対応
細かな補修
こうした費用は、管理会社が立て替えて、後から家賃から引かれることもあります。
そのため、実際の入金額が想定より少なくなる原因になります。
修繕費は「たまに出るお金」ではありますが、
毎月の収支計算では、あらかじめ織り込んでおくべき支出です。
保険料や積立は毎月で考える
火災保険や地震保険は、年単位で支払うケースが多いです。
しかし、収支を考えるときは、月単位に分けて考える必要があります。
例えば、年に一度まとまって支払う保険料も、
実質的には毎月少しずつ発生している支出です。
修繕に備えて積立をしている場合も同じです。
毎月一定額を別に確保しておかないと、
大きな出費が来たときに耐えられません。
現金の流れとしては、
「毎月使っていなくても、毎月減っている」と考えるほうが安全です。
毎月の支出は止められない
ここまで見てきた支出の共通点は、
自分の都合で止められないという点です。
空室でもローン返済は続きます。
入居者がいなくても管理費は発生します。
修繕や保険は先送りできません。
このため、不動産投資では
「家賃が入らない月」より
「支出が続く月」のほうが精神的な負担になります。
家賃収入とのバランスで見る
毎月出ていくお金を整理したら、
次にやるべきことは、家賃収入とのバランスを見ることです。
家賃収入から、
ローン返済
管理費
修繕や積立分
これらを差し引いたあと、
現金が残るかどうか。
この残りが、毎月の余裕になります。
余裕が小さい計画ほど、
空室や想定外の支出に弱くなります。
毎月の収支を甘く見ない
不動産投資では、
「毎月少し残るから大丈夫」という考え方が危険です。
その少しが、
年単位で見ると消えていることがあります。
毎月の支出を正確に把握し、
現金の流れとして追えるようにしておくことが、
長く続けるための前提になります。
次に見るべきお金の流れ
毎月ほぼ確実に出ていくお金を理解すると、
次に意識すべきなのは「毎年出ていくお金」です。
税金や更新費用など、
月単位では見えにくい支出が控えています。
お金の流れは、
毎月・毎年・突発的な支出をすべて含めて、
初めて全体像が見えます。