不動産投資で見るべき数字は、実はそれほど多くありません。
むしろ、数字を増やしすぎると判断を誤ります。
大切なのは、
毎月と毎年のお金の流れを把握できる最低限の数字だけを、
確実に管理することです。
ここでは、不動産投資を続けるうえで
最低限これだけは押さえておきたい数字を整理します。
見るべき数字は「多いほど良い」わけではない
初心者ほど、
利回り
キャッシュフロー
返済比率
細かい指標
など、多くの数字を追いがちです。
しかし、実際の判断で必要なのは、
現金がどう動いているかだけです。
現金の動きが分かれば、
その他の数字は自然と意味を失います。
家賃は「満室想定」と「現実」を分けて見る
まず管理すべきなのが、家賃です。
ただし、見るべきは一つではありません。
満室想定の家賃
実際に入ってきた家賃
この2つを分けて把握する必要があります。
満室想定は計画用の数字です。
一方、実際の家賃は現実です。
この差がどれくらいあるかを見ることで、
空室の影響がどれだけ出ているかが分かります。
ローン返済額は毎月の固定値として見る
次に重要なのが、ローン返済額です。
これは毎月ほぼ変わらない固定支出です。
空室が出ても、
家賃が下がっても、
返済額は変わりません。
そのため、
最初に差し引かれる前提の数字として管理します。
返済額を把握していないと、
手残りの計算は成り立ちません。
管理費は「手数料込み」で考える
管理費は、
管理手数料
清掃費
小さな対応費
などを含めた金額として見る必要があります。
「管理費◯％」だけを見ていると、
実際の負担が分からなくなります。
見るべきなのは、
家賃からいくら引かれているかです。
入金額との差を見れば、
管理費の実態が把握できます。
税金は年間合計で管理する
税金は、月単位では見えにくい支出です。
そのため、年間合計で把握します。
固定資産税
都市計画税
これらを合計し、
12で割って月の支出に落とします。
こうすることで、
「見えない税金」が
毎月どれくらい効いているかが分かります。
修繕と空室は積立額で管理する
修繕や空室対応は、
たまにしか起きません。
しかし、起きたときの金額は大きくなります。
そのため、
「実際に出た金額」ではなく、
毎月積み立てる金額として管理します。
修繕用
空室対応用
これらをまとめて、
積立額として把握しておくことで、
突発的な支出に耐えられるかが見えてきます。
この5つが見えていれば十分な理由
ここまで挙げた
家賃
ローン返済
管理費
税金
積立
この5つが見えていれば、
毎月の手残りは自動的に計算できます。
家賃
− ローン返済
− 管理費
− 税金分
− 積立
この結果が、
現実の手残りです。
これ以上複雑な計算をしなくても、
安全かどうかは判断できます。
手残りは「結果」であって目的ではない
手残りは、
増やすために見る数字ではありません。
耐えられるかどうかを見る数字です。
毎月少ししか残らなくても、
積立ができていれば問題ない場合もあります。
逆に、
一見黒字でも積立ができていなければ、
どこかで詰みます。
数字を管理すると判断が楽になる
この5つを管理していると、
物件選びがシンプルになります。
利回りが高いかどうか
ではなく
この5つを入れて
耐えられるかどうか
これだけで判断できます。
数字が少ないほど、
判断はブレません。
管理とは「完璧にすること」ではない
管理と聞くと、
細かく正確にやらなければならないと感じがちです。
しかし、不動産投資における管理は、
方向を間違えないためのものです。
多少の誤差があっても、
この5つを押さえていれば、
致命的な判断ミスは避けられます。
最後に伝えたいこと
不動産投資は、
知識量で勝つ世界ではありません。
見るべき数字を絞り、
現金の流れを追える人が、
長く残ります。
最低限、
この5つだけは管理する。
それだけで、
不動産投資はかなり現実的になります。