物件選びを始める前に、
必ず決めておくべきことがあります。
それが
「この物件は、誰に住んでもらう前提なのか」
という点です。
この前提が曖昧なまま物件を探すと、
条件の良し悪しを判断できなくなります。
なぜなら、良い物件かどうかは
入居者によって基準が変わるからです。
想定する入居者が決まらないと、判断基準が揺れる
例えば、
単身者向けとして見るのか
ファミリー向けとして見るのかで、
同じ物件でも評価は真逆になります。
駅から近いが狭い物件は、
単身者には魅力でも
ファミリーには選ばれにくい。
逆に、
広いが駅から遠い物件は、
ファミリーには成立しても
単身者には厳しい。
入居者を決めずに物件を見るというのは、
ゴールを決めずに走るようなものです。
「誰でも住めそう」は、実は一番危ない考え方
初心者ほど
「誰でも住めそうな物件が安全」
と考えがちです。
しかし実際には、
誰でも住める物件は
誰にも強く選ばれない物件になりやすい。
募集の言葉がぼやけ、
家賃設定も中途半端になり、
結果として空室が長引きやすくなります。
物件は、
特定の誰かにとって
「ちょうどいい」方が、結果は安定します。
代表的な入居者タイプと、考え方の違い
不動産投資でよく想定される入居者は、
いくつかの型に分けられます。
単身者
ファミリー
高齢者
学生
重要なのは、
どれが良いかではなく、
自分が扱える難易度かどうかです。
単身者を想定する場合の特徴
単身者は、
立地と家賃の影響を強く受けます。
築年数が多少古くても、
通勤しやすい
生活施設が近い
といった条件が揃えば、成立しやすい層です。
一方で、
入居期間は短めになりやすく、
退去と募集を繰り返す前提になります。
空室対策や募集条件の調整を
淡々とこなせるかどうかが重要です。
ファミリーを想定する場合の特徴
ファミリーは、
広さ
間取り
周辺環境
を重視します。
一度入居すると
長く住んでもらえる可能性が高い反面、
空室が出たときの影響は大きくなります。
また、
学校区や生活圏といった要素が絡むため、
立地のズレは致命傷になりやすいです。
高齢者・学生を想定する場合の注意点
高齢者や学生は、
需要がある場所では安定しますが、
地域依存度が高い層です。
高齢者なら
医療や交通の利便性。
学生なら
学校との距離や入学時期。
エリア選定を誤ると、
一気に借り手が限定されます。
初心者が扱う場合は、
条件をかなり慎重に見る必要があります。
初心者ほど「想定する入居者」を一つに絞る
経験が浅いうちは、
複数の入居者を想定しない方が安全です。
入居者を一つに絞ることで、
見るべき条件が減り、
判断が単純になります。
物件選びは、
情報を増やすより
迷わない状態を作ることが大切です。
想定する入居者が決まると、物件選びが楽になる
誰に住んでもらうかが決まると、
次に見るべきものが自然に決まります。
どの立地なら成立するか
どの築年数まで許容できるか
どんな設備が必要か
物件選びが
感覚ではなく、
条件整理に変わります。
これが
「3つの軸」の最初に
想定する入居者を置く理由です。