物件選びというと、
現地を見に行くことが重要だと思われがちです。
もちろん現地確認は大切です。
しかし、現地に行く前の段階で判断できることも多くあります。
むしろ、
書類だけで「見に行く価値がない」と判断できる物件も少なくありません。
不動産投資では、
すべての物件を平等に扱う必要はありません。
時間と労力を守るためにも、
まずは資料でふるいにかける。
これが現実的な進め方です。
書類は「物件の性格」を正直に映す
物件資料は、
営業トークよりも正直です。
数字
履歴
契約条件
これらは、
言い換えや雰囲気ではごまかしにくい。
書類を見れば、
この物件が
・安定型なのか
・問題を抱えているのか
・管理されてきたのか
が、ある程度見えてきます。
レントロールは「今」を見る資料
レントロールは、
現在の賃貸状況を一覧にした書類です。
各部屋の
家賃
入居日
空室かどうか
これを見ることで、
今どれだけ家賃が入っているか
どの部屋が決まりやすいか
が分かります。
注意したいのは、
家賃が相場より高すぎないか
特定の部屋だけ空いていないか
入居期間が極端に短くないか
ここに歪みがある場合、
運用に癖がある可能性があります。
空室履歴は「過去」を教えてくれる
レントロールが「今」なら、
空室履歴は「過去」を見る資料です。
どれくらいの頻度で空室が出ているか
空室期間はどれくらいか
これを見ることで、
その物件が
安定して回っているのか
常に苦戦しているのか
が見えてきます。
もし、
空室履歴が出ない
把握していない
という場合は注意が必要です。
管理が行き届いていない可能性があります。
修繕履歴は「将来」を予測する材料
修繕履歴は、
これまで建物にどれだけ手が入れられてきたかを示します。
いつ
どこを
どんな工事で
直したのか
これが分かる物件は、
将来の出費を予測しやすい。
逆に、
修繕履歴がほとんどない
説明が曖昧
という物件は、
「これから一気に来る」可能性があります。
壊れたことより、
壊れた記録が整理されていないこと
のほうが問題です。
管理形態は、日常の安定度を左右する
管理形態も、
必ず確認すべきポイントです。
自主管理なのか
管理会社が入っているのか
管理会社が入っている場合でも、
どこまで任せているのか
対応は丁寧か
が重要です。
管理が弱い物件は、
空室対応
クレーム対応
修繕判断
すべてが後手に回りやすくなります。
固定資産税は「見落とされがちな支出」
固定資産税は、
必ず毎年かかるコストです。
それなのに、
資料に含まれていないことも多い。
目安だけでも確認し、
月割りで考える癖をつけます。
ここを無視すると、
手残りの想定が簡単に崩れます。
サブリースの有無は必ず確認する
サブリース契約がある物件は、
必ず条件を確認します。
家賃保証の内容
見直し条項
解約条件
表面上は安定して見えても、
実際には
家賃が下げられる
解約が難しい
といったケースもあります。
「サブリース付き」という言葉だけで、
安心しないことが大切です。
契約条件は、後から効いてくる
売買契約や賃貸契約の条件も、
必ず目を通します。
原状回復の考え方
退去時の負担区分
特約事項
ここが不利だと、
運用開始後にじわじわ効いてきます。
事故物件の有無は、最初に確認する
事故物件かどうかは、
後から知ると対応が難しくなります。
告知事項があるか
過去にトラブルがなかったか
心理的瑕疵は、
家賃や募集に影響します。
必ず事前に確認しておくべき項目です。
書類が出ない案件は、基本的に避ける
ここまでの書類について、
次のような対応があった場合は注意が必要です。
書類がなかなか出てこない
説明が曖昧
質問すると話題を変えられる
やたら話を急がせてくる
こうした案件は、
初心者ほど避けたほうが安全です。
良い物件ほど、
説明は淡々としています。
まとめ：書類で切れる物件は、先に切る
現地確認は重要ですが、
その前に
書類で判断できることは多くあります。
レントロール
空室履歴
修繕履歴
管理形態
固定資産税
サブリース
契約条件
事故物件の有無
これらを見て、
違和感が重なる物件は見送る。
現地を見る前に、
判断の精度を上げる。
それが、時間と資金を守る進め方です。
この章を入れることで、
読者は
「見に行く前に考える」
という視点を持てるようになる。