不動産投資の提案では、
数字自体が間違っているとは限りません。
問題になるのは、
その数字がどんな前提条件で作られているかです。
空室が出ない。
修繕費はかからない。
家賃は下がらない。
高く売れる。
こうした前提が重なった数字は、
現実より良く見えるように作られています。
詐欺・誇張リスクとは、
数字が嘘というより、
前提が都合よく置かれていることによるリスクです。
なぜ誇張された数字が出てくるのか
不動産の提案は、
多くの場合「売る側」から出てきます。
売る側にとって重要なのは、
魅力的に見せることです。
そのため、
悪いケースより、
良いケースを前面に出す傾向があります。
意図的でなくても、
結果として楽観的な数字になることは珍しくありません。
空室ゼロ前提の危うさ
よくある前提の一つが、
空室ゼロです。
満室時の家賃収入だけを使い、
収支が計算されています。
しかし、
空室は必ず起きます。
一室でも空けば、
その前提は崩れます。
空室ゼロ前提の数字は、
「理想状態の一瞬」を切り取っただけです。
修繕費ゼロ前提は現実的ではない
修繕費を考慮していない計画も多く見られます。
給湯器。
エアコン。
水回り。
外壁。
これらは時間とともに必ず劣化します。
修繕費ゼロという前提は、
「壊れない建物」を想定しているのと同じです。
家賃が下がらない前提の危険性
購入時の家賃を、
将来もそのまま使い続ける計画もあります。
しかし、
家賃は市場で決まります。
築年数が進み、
競合が増えれば、
下がる可能性は十分にあります。
家賃下落を織り込んでいない数字は、
長期では成立しにくくなります。
売却価格が楽観的すぎるケース
出口の数字も、
誇張されやすいポイントです。
「将来この価格で売れます」
と提示されても、
その根拠が曖昧なことがあります。
相場が下がった場合。
築年数が進んだ場合。
買い手が減った場合。
これらを考慮していない売却価格は、
あくまで希望的な数字です。
数字が嘘とは限らないという点
重要なのは、
提案された数字が必ずしも嘘ではないことです。
その前提条件が、
すべて好条件で置かれているだけです。
最良のケースだけを集めれば、
誰の投資でも良く見えます。
だからこそ、
数字を見るだけでは不十分です。
前提条件を書き出すという作業
対策としてまず行うべきなのは、
前提条件をすべて書き出すことです。
空室率はいくつか。
修繕費は含まれているか。
家賃下落は考慮されているか。
売却価格の根拠は何か。
この作業をするだけで、
数字の見え方は大きく変わります。
自分で前提を崩してみる
次に行うのは、
その前提を一つずつ崩してみることです。
空室が出たらどうなるか。
修繕費がかかったらどうなるか。
家賃が下がったらどうなるか。
提案資料の数字を、
現実寄りに引き直してみます。
「悪い想定」を入れても残るか
判断基準として有効なのは、
悪い想定を入れても利益が残るかどうかです。
すべてが順調な場合に儲かるのは、
特別なことではありません。
重要なのは、
想定が外れたときに耐えられるかです。
悪い条件を入れた瞬間に赤字になる計画は、
リスクが高いと言えます。
提案者の言葉をそのまま信じない
「このエリアは強い」
「今は空室が出たことがない」
こうした言葉も、
事実である可能性はあります。
しかし、
それが将来も続く保証はありません。
言葉ではなく、
数字と前提条件を見る姿勢が重要です。
なぜ初心者ほど影響を受けやすいのか
経験が少ないほど、
提案資料をそのまま受け取りやすくなります。
専門的に見える資料ほど、
疑いにくくなります。
しかし、
不動産投資のリスクは、
資料の外にあります。
前提を疑えるかどうかが、
大きな分かれ目になります。
詐欺と誇張を分けて考える
すべてが詐欺というわけではありません。
多くは、誇張です。
最悪を隠し、
最良を強調しているだけの場合もあります。
だからこそ、
冷静に前提を分解する作業が必要です。
数字を信じる前に構造を見る
不動産投資では、
「儲かるかどうか」より、
「どういう構造か」を見ることが重要です。
空室が出たらどうなるか。
修繕が来たらどうなるか。
金利が上がったらどうなるか。
この構造が耐えられるなら、
多少数字がズレても致命傷にはなりません。
誇張リスクは自分で防げる
詐欺・誇張リスクは、
完全に排除することはできません。
しかし、
自分の見方次第で、
かなり防ぐことができます。
前提条件を書き出す。
自分で数字を引き直す。
悪い想定を入れる。
この3つを行うだけで、
都合よく作られた数字に振り回されにくくなります。
数字が強いのではなく、設計が強いか
最終的に見るべきなのは、
数字の良さではありません。
条件が悪くなっても耐えられる設計か。
そこに尽きます。
都合の良い数字に安心するより、
都合が悪くなったときの姿を想像する。
それができるかどうかが、
不動産投資で長く残るかどうかを分けます。